A cela s’ajoutent aussi d’autres solutions permettant de négocier un emprunt à un tarif plus avantageux.

En quête d’un prêt immobilier pour faire une acquisition ?

Beaucoup d’experts vous le diront, les conditions d’accès au crédit sont plutôt favorables en ce moment.

Des taux d’intérêts très bas

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers n’ont cessé d’augmenter ces dernières années pour culminer à 5.50% en moyenne sur 7 ans en octobre 2008.

Depuis cette date, qui marque un moment important dans la crise financière qui a ébranlé l’économie mondiale, les taux fixes du marché à 15 ans sont redescendus à 4.50% en moyenne avec même des offres à 3.85% auprès de certaines banques.

Une tendance qui devrait rester stable à moyen terme. Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi (agence de courtage en crédit) précise dans une interview récente : Nos pronostics sont très optimistes puisque les banques ont retrouvé des liquidités sur les marchés financiers. Elles ont aussi besoin de produire et donc de faire du crédit immobilier. La conccurence sera donc favorable aux empreunteurs pendant les mois à venir.

Taux fixe ou taux révisable ?

Les prêts à taux fixes et variables ne sont pas indexés sur les mêmes indices. Les premiers ont en général les taux interbancaires à long terme comme l’OAT, tandis que les seconds sont indexés sur des taux à court terme, dont l’Euribor. Or les banques centrales ont sensiblement baissé le loyer de l’argent depuis décembre 2008 (l’Euribor à 1.50% passant en dessous de l’OAT – aujourd’hui autour des 3.50%).

Les taux variables sont donc redevenus intéressants, à condition qu’ils soient « capés » (plafonnés).

Exemple :

Votre banquier vous propose un taux fixe à 4.40%, et un taux variable capé +1 à 3.40. Il est dans ce cas préférable de prendre le crédit à taux variable.

Quelques conseils cependant :

• Privilégiez les taux variables capés sur le taux et non sur la mensualité.
• Vérifiez bien que le plafond de votre taux variable soit au maximum égal à un taux fixe. L’Euribor est aujourd’hui tellement bas qu’il ne pourra qu’augmenter dans les années à venir.

Note : Il peut être utile de rappeler que taux fixe et taux révisables sont à étudier en fonction du profil de chaque emprunteur.

Un jeune coupe primo-accédant a de fortes chances de déménager dans 5 ans. La venue d’un enfant est souvent une des raisons qui expliquent ce « fait statistique ». Il vaut alors peut être mieux préférer un emprunt sur 25 ans, avec un taux révisable à 2.70% capé +2 plutôt qu’un fixe à 4.40%. Les taux devraient rester assez bas pendant les premières années. Le couple pourra alors réaliser un amortissement de capital non négligeable.

A l’inverse, des époux retraités qui acquièrent un bien sur 15 ans à un taux fixe inférieur à 4% n’auront pas besoin d’un taux révisable …

Ce qu’il faut retenir du taux variable

Plus le taux variable est bas, plus vous rembourssez de capital, et donc moins d’intérêts.

Même si votre taux variable (3.5% par exemple) ratrappe un taux fixe (disons 4.40%) au bout de 5 ans, vous aurez entre-temps réalisé des économies non négligeables.

Par contre, dès lors que votre taux variable plafonnera à 4.50%, plus vous attendrez pour vendre et moins vous économiserez.

Les principaux crédits aidés

Prêt à taux zéro (PTZ)

Défini par la loi de finances 2005, le prêt à taux zéro est destiné à faciliter l’acquisition de la résidence principale de l’emprunteur, dans le neuf ou l’ancien, sans conditions de travaux. Le PTZ doit obligatoirement accompagner un prêt bancaire dit prêt principal.

Ses conditions d’attribution ont été fixées de manière stricte, afin de bénéficier avant tout aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes.

Ce prêt ne peut excéder 20% du montant de l’opération dans l’ancien et 30% dans le neuf (en 2009). Il varie en fonction de l’importance de la famille, de la localisation du projet et d u caractère neuf ou ancien du logement. Le PTZ peut dans certains cas être majoré de 10000 à 15000 euros.

Le prêt Eco-PTZ

D’un montant maximum de 30000 euros, le prêt vert à taux zéro est destiné à financer les travaux liés aux économies d’énergie dans la résidence principale contruite avant ke 1er janvier 2009.

Le Prêt à l’accession sociale (PAS)

Le prêt à l’accession sociale (PAS) est un prêt aidé intéressant pour les emprunteurs car il ouvre droit sous certaines conditions à l’aide personnalisée au logement (APL).

Le PAS finance l’acquisition d’un logement neuf, la construction d’une maison individuelle, l’achat d’un logement ancien, qu’il y ait ou non des travaux, ainsi que des travaux à effectuer sous certaines conditions. En outre, il est éligible au bénéfice de la sécurisation permettant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage. Pour en profiter, il faut respecter un plafond de ressources et que le projet entre dans des catégories bien définies.

Le Pass-foncier

Le Pass-foncier est un dispositif qui facilite l’achat d’une résidence principale dans le neuf. en permettant d’acheter en deux temps, le logement d’abord, et le terrain ensuite.

Ce dispositif est réservé aux primo-accédants. Ces derniers doivent disposer de ressources inférieures aux plafonds du Prêt Social Location Accession (PSLA) et être bénéficiaire d’une aide à l’accession sociale à la propriété, attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieux d’implantation du logement.

Le Pass foncier ne peut excéder 50000 euros par logement, suivant les zones d’habitation.

Les objectifs d’investissement couvrent tous les secteurs de l’immobilier : immobilier résidentiel, résidences pour personnes âgées, logements pour étudiants et tous les secteurs clés commerciaux, ainsi que les secteurs spécialisés.

La société WW Advisors à été crée en 2009.

L’entreprise conseille et fournit une assistance dans la gestion d’investissements immobiliers.

L’entreprise compte déjà des clients fortunés. Exemple :une société du golfe arabe qui cherche à investir plusieurs millions d’euros sur le marché immobilier européen.

L’équipe de WWAdvisors est actuellement en train d’évaluer des cibles d’investissement et des partenaires dans tous les secteurs du marché immobilier en Europe (y compris les secteurs résidentiels, les résidences pour personnes âgées, les logements pour étudiants et tous les secteurs clés commerciaux).

La stratégie d’acquisition de la société vise à identifier les transactions, idéalement hors marché, qui sont soit sous-évaluées ou présentent des risques inhérents.

• Lyon
• Studio – T2
• Proche centre
• Kitchenette équipées
• Digicode
• Prix: 143 000 à 159 000 €

• Paris
• 3eme Arrondissement
• Cabinet d’architecture réputé
• Option PLS possible
• Excellent rapport qualité prix
• A partir de 8000 € le m²
• Forte demande locative

• St Denis ( Réunion)
• 60 % de défiscalisation
• Haut de gamme
• 3 200 € le m²
• Hors plafonnement niches fiscales
• Résidence livrée
• Localisation exceptionnelle
• Mise en location immédiate

* Epargne calculée sur les 10 premières années
financement à 100 % de 200 000 € sur 20 ans au taux de 4.5 %

La direction générale des finances publiques a récemment publié une instruction fiscale détaillée concernant les modalités de ce dispositif.

Ce document peut être consulté et téléchargé sur le site du ministère de l’Économie, de l’Industrie et de l’Emploi.

Lien direct : code général des impôts relatif au dispositif LMNP Bouvard.

La réduction de base pour 2012 sera donc de 10%, majoré de 10% pour les logements respectants les critères BBC, soit 20% au maximum.

Le tableau récapitulatif ci-dessous vous permettra de vous y retrouver entre les droits actuels et les évolutions proposées par le PLF 2010 et ses amendements.

*****

Cette nouvelle version permet de réaliser des études où seront croisés des investissements de différentes natures fiscales.

Si vous êtes déjà utilisateur du logiciel Ginkgo, Régane vous propose de mettre la version beta à votre disposition. Il vous suffit dans ce cas d’en faire la demande par email auprès de Régane directement.

La part immobilière des FPI est constituée d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers (en général des sociétés civiles immobilières), qu’elles soient françaises ou étrangères.

Le portefeuille d’un FPI se décompose de la façon suivante :

- Au moins 60% de son portefeuille est constitué d’actifs immobiliers. Ces actifs sont détenus soit directement soit par l’intermédiaire de sociétés immobilières non cotées ;
- Une poche de liquidité représentant au minimum 10% du portefeuille ;
- Le solde étant composé d’actifs financiers (valeurs mobilières par exemple).

Traitement fiscal schématisé

Un FPI est tenu de distribuer à ses porteurs de parts :

- 85% au minimum des résultats distribuables provenant notamment des loyers et des revenus des placements financiers ;
- 85% au minimum des plus-values nettes de cessions d’actifs réalisées au cours de l’exercice ou des exercices antérieurs et n’ayant pas fait l’objet d’une distribution.

Le FPI ne disposant pas de la personnalité morale, il se trouve en dehors du champ d’application de l’impôt sur les sociétés. Les investisseurs du fonds sont taxés en transparence comme s’ils avaient perçu directement les revenus fonciers et plus-values immobilières réalisés par le FPI.

Ventilation des revenus du FPI

Le FPI ventile ses revenus en fonction de leur provenance entre revenus mobiliers et immobiliers à ses porteurs qui sont donc imposés dans les catégories « revenus de capitaux mobiliers » ou « revenus fonciers ».

Depuis le 1er janvier 2009, les investisseurs peuvent donc choisir entre la défiscalisation Loi Scellier et la défiscalisationLoi Robien dans sa forma actuelle.

Quelle que soit sa Tranche Marginale d’imposition, le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Puis les investissementseffectués en 2011 et 2012, la réduction d’impôt sera équivalente à 20% du prix de revient du bien immobilier. La réduction d’impôt sera calculée sur le prix de revient du logement ou des logements retenus dans la limite de 300 000 euros. La défiscalisation Scellier ne sera valable qu’à raison d’une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an, par année d’imposition. Le dispositif étant valable jusqu’en 20012, un particulier pourra donc réaliser au total 1.2 milions d’euros d’investissement locatif pendant ces 4 années, soit une économie d’impôt maximum de 270 000 euros sur 4 ans – ou 414 000 euros si vous optez pour une défiscalisation sur 15 ans (9 ans + 2*3 ans).

La réduction d’impôt de la Loi Scellier s’imputera sur 9 ans de manière linéaire, c’est à dire avec une réduction d’impôt équivalente chaque année. Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, la réduction est équivalente à 2.77% par an du montant investit dans le bien immobilier (25% sur 9 ans).  Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012,la réduction d’impôt sera équivalente à 2.22% par an du montant investit (20% sur 9 ans).

A titre d’exemple, avec le dispositif Scellier pour un logement de 150 000 euros, la défiscalisation loi Scellier permettrait de défiscaliser 4 166 euros par an pendant 9 ans pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, alors qu’en 2011 et 2012, le même achat permettrait de défiscaliser 3 333 euros.

• Simuler son achat immobilier ;
• Prendre contact avec un établissement de crédit.

Simuler son achat immobilier

Vous pouvez simuler votre achat immobilier en estimant dans un premier temps le budget total dont vous aurez besoin.

BUDGET=

Prix du bien
- Apports personnels
+ Ensemble des frais engendrés par le projet

Le prix du bien et le montant de l’apport sont en général connus. Concentrons nous ici sur les frais annexes associés au projet …

Les frais

Deux types de frais sont obligatoirement à prévoir :

Les frais liés à l’emprunt :

- Ouverture et instruction du dossier : Frais demandés par les établissements financiers pour la mise en place d’un prêt immobilier. Le montant de ces frais varie en fonction des banques. A noter également que ces frais sont négociables.

Les assurances :

• Assurance Décès-Invalidité : Elle est obligatoire, son but est de permettre à vous et votre famille de préserver votre logement sans avoir à en rembourser les mensualités en cas de décès ou d’invalidité (de l’emprunteur ou du co-emprunteur). Vous pouvez souscrire ce contrat d’assurance auprès de votre banque mais vous avez également la possibilité de faire jouer la concurrence dans le cadre d’une délégation d’assurance.

• Assurance chômage ou perte d’emploi : Elle garantie à l’emprunteur le remboursement d’une partie des échéances en cas de chômage. Cependant, elle est soumise à des critères stricts :
  • Vous devez avoir souscris à l’assurance Décès-Invalidité ;
  • Vous devez être salarié, en CDI, et même avoir de l’ancienneté dans votre entreprise ;
  • Vous ne devez pas être en période d’essai, ni en préavis de licenciement, ni démissionnaire de votre entreprise ;
  • Vous devez pouvoir bénéficier des allocations du régime d’assurance chômage.

Attention, la durée d’indemnisation ne pourra pas excéder 36 mois pour une même période de chômage et 72 mois en période de chômage cumulé. Sachez également que passé 55 ans, vous ne pouvez plus bénéficier de cette assurance.

La garantie de votre prêt :

Une garantie de votre prêt permet aux banques et établissements prêteurs de se munir contre l’insolvabilité des emprunteurs. Vous devez bien choisir votre garantie puisqu’elles n’ont pas toutes le même coût et ne présentent pas les mêmes contraintes (en cas de revente par exemple).

L’hypothèque :

En cas de non paiement de l’emprunteur, la banque devient propriétaire du bien hypothéqué qu’il soit neuf ou ancien. Elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt), son coût total représente environ 2 % du montant du prêt.

Les frais de notaire :

Ils représentent la majorité des frais liés à votre acquisition. Ces frais varient entre le neuf et l’ancien puisque dans le premier cas ils s’élèvent entre 2,5% et 4 % du montant de la vente contre 6 à 8% dans le second cas.

D’autres frais pourront être ajoutés aux précédents mais dans certains cas :

• Le coût de travaux éventuels
• Le loyer de votre logement actuel
• Le coût de votre déménagement

…

Prendre contact avec un établissement de crédit

Une fois votre plan de financement étudié et votre logement réservé, vous devez prendre contact avec différentes banques, courtiers ou établissements de crédit. Surtout, n’hésitez pas à consulter plusieurs de ces acteurs afin de pouvoir sélectionner le meilleur financement.

Pensez en particulier à comparer les points suivants :

• Le taux du crédit du crédit et sa durée
• Le TEG (Taux Effectif Global). Il représente le coût global de votre prêt : prêt + frais de dossier, assurances …
• La souplesse du prêt proposé : y a t’il des frais de remboursement anticipé ? Quelles sont les conditions de baisse ou de hausse des mensualités ? …

A noter / Pratique

Pensez à vous munir des documents listés ci-dessous si vous souhaiter vous rendre dans un établissement financier pour contracter un crédit :

• Le contrat de réservation du bien
• Une copie de votre pièce d’identité
• Un justificatif de domicile (de moins de 3 mois)
• Les justificatifs de vos revenus mensuels
• Une attestation d’apport personnel
• Les avis d’imposition des deux années précédentes
• Une fiche familiale ou individuelle d’état civil
• Si nécessaire les justificatifs de prêts en cours