Le viager est une forme de vente à paiement différé qui permet au vendeur de percevoir une rente à vie tout en continuant, éventuellement, à occuper le bien.

S’il renonce à habiter les lieux, il donne en conséquence à l’acheteur la possibilité de tirer un profit supplémentaire de la vente, en louant le bien. Sa rente sera donc majorée à due proportion, souvent de 20 à 30%.

Les avantages fiscaux de la vente en viager

Le viager est une solution de vente idéale pour les personnes âgées. Cela leur permet de disposer d’un complément de retraite non négligeable et fiscalement avantageuse.

La rente est en effet indexée sur le coût de la vie et sa part imposable diminue avec l’âge :

• 30% d’abattement pour les moins de 50 ans
• 50% de 50 à 59 ans inclus
• 60% de 60 à 69 ans inclus
• 70% pour les plus de 69 ans

Vendre en viager : à quel moment ?

Un acte officiel et obligatoire

L’acte authentique de vente est un acte officiel et obligatoire pour la vente d’un bien immobilier.

Le document doit être signé par les deux parties, vendeur et acheteur.

L’acte est ensuite publié au bureau des hypothèques et devient ainsi opposable à tous les tiers.

Les frais de notaires

La signature de l’acte authentique donne lieu à différents frais, communément appelés « frais de notaire » (à tort puisque seule une partie de ces frais va servir à rémunérer le travail du notaire, l’essentiel de ces frais étant constitué par ailleurs de taxes et d’impôts reversés à l’Etat et aux collectivités locales).

Les frais de notaire sont pris en charge par l’acheteur. Celui-ci effectue

Ils doivent être financés par votre apport personnel . Aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent pour les payer.

Celui-ci remet un chèque du montant de la vente au notaire, que ce dernier reverse ensuite à l’acheteur.

Les aménagements sont généralement proposés par le vendeur, qui sera le bénéficiaire de la rente et qui peut exprimer une préférence en fonction de ses besoins de vie.

Les différents types de rente viagère

La rente viagère progressive

Le principe de la rente viagère progressive est le suivant : la rente augmente de manière progressive, tout au long du déroulement du viager. Le vendeur touchera donc moins d’argent au début et plus vers la fin.

Exemple : le vendeur du viager touchera une rente de 2500 à 3500 € sur une période de 10 ans. La première année il touchera 2500 €, la deuxième 2600 €, la troisième 2700 €, etc …

La rente viagère dégressive

La rente viagère dégressive fonctionne sur le mode inverse de la rente viagère progressive. Le vendeur touchera plus au début du viager, et moins vers à la fin du viager.

La rente viagère par paliers

La rente viagère par paliers permet de fixer à l’avance une date à partir de laquelle le montant de la rente sera baissé ou augmenté.

Exemple : sur un viager de 10 ans, Mr Dupont touchera une rente de 2500 € les 6 premières années puis de 3500 € les 4 dernières années du viager.

La rente viagère certaine

La rente viagère certaine est payée pendant une durée déterminée. Si le vendeur décède avant le terme du viager, alors la rente est payée à un bénéficiaire désigné ou à sa succession. S’il continue à vivre après cette durée désignée, il continue à toucher la rente.

La rente viagère de dépendance

Dans le cas de la rente viagère de dépendance, la rente est majorée si le vendeur se retrouve en situation de perte d’autonomie. Dans ce genre de cas, le vendeur doit faire face à des surcoûts tels qu’une assistance à domicile, une maison de retraite médicalisée, la construction d’un ascenseur. La majoration de la rente permet en partie de faire face à ces frais.

La rente viagère réversible

Avec la rente viagère réversible, la rente continue d’ être versée au conjoint en cas de décès du vendeur.

En guide de conclusion

Comme vous avez eu l’occasion de vous en rendre compte, les aménagement de la rente viagère peuvent prendre diverses formes. Il conviendra donc d’étudier avec attention les éventuelles demandes d’aménagement lors de la signature d’un viager. Les implications financières peuvent en effet être importantes par la suite.

• Le locataire peut se porter acquéreur, mais il ne dispose pas de droit de préemption : il n’est pas prioritaire pour acquérir le bien, sauf s’il  s’agit de la première vente après la mise en copropriété.
• Si l’appartement est acheté par un tiers, le nouveau propriétaire est tenu de garder le locataire dans les lieux, aux même conditions (prix du logement notamment).
• Vente en fin de bail : quand le bail arrive à son terme, le bailleur, s’il désir vendre son logement, peut donner congé à son locataire. Ce dernier dispose alors d’un droit de préemption. Si un parent du propriétaire (jusqu’au 3eme degré) est l’acheteur, le locataire perd son droit de priorité. Mais l’acquéreur doit alors occuper le logement pendant au moins deux ans à compter de l’expiration du préavis.
• Le prix du logement occupé est en général inférieur à celui qui serait obtenu s’il était libre (10 à 15%). Mais cette règle n’est pas systématique.
• Comment donner congé ? Le congé doit être notifié par huissier ou par lettre recommandée A/R (au moins 6 mois avant la fin du contrat). Il doit comporter le prix et les conditions de la vente. Et doit reproduire l’article 15-ll de la loi du 6 juillet 1989, sur les règles du congé au bailleur.
• Le délais de réflexion. Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour faire connaître sa réponse. S’il refuse l’offre, il doit libérer les lieux à l’échéance du préavis. S’il se porte acquéreur, il doit signer l’acte de vente dans les 2 mois. Ce délai est porté à 4 mois s’il lorsqu’il sollicite un prêt. Le contrat de location est prolongé jusqu’à la réalisation de la vente.
• Second droit de préemption : quand le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d’un second droit de préemption. Le vendeur ou le notaire doit le prévenir des nouvelles conditions. L’offre est alors valable 1 mois à compter de la réception.

Ce dossier présente les différentes solutions possibles ainsi que différents conseils pour vendre son bien immobilier.

Devenez votre propre agent immobilier

Si le passage par une agence immobilière reste une stratégie à ne pas négliger, de nombreux particuliers vendent eux-mêmes aujourd’hui leur logement. Une démarche facilitée par l’expansion d’Internet, y compris sur de nouveaux supports mobiles comme l’iphone.

Exploitée avec sérieux, cette méthode peut s’avérer particulièrement efficace, et sans les frais d’agence.

Les étapes de la vente immobilière

La réussite de votre projet passe par le respect des différentes étapes. Vous n’échapperez pas à un certain nombre de formalités juridiques et administratives dont le but est tout autant de protéger l’acheteur que le vendeur. Voici les principales étapes d’une vente immobilière …

1. Bien estimer la valeur de votre bien immobilier
2. Bien exploiter les différentes stratégies de vente de votre bien immobilier
3. Les diagnostics immobiliers obligatoires
4. La promesse de vente
5. L’acte authentique de vente

• L’acheteur s’engage à acheter ;
• Le vendeur s’engage à vendre.

Il existe deux types de promesse de vente :

• La promesse unilatérale ;
• Et la promesse synallagmatique.

Les obligations associées à une promesse de vente

• Dans le cas d’une promesse de vente unilatérale, le vendeur réserve la vente du bien à l’acheteur durant une période déterminée. En contrepartie, l’acheteur s’acquitte d’une indemnité d’immobilisation.
• S’il s’agit d’une promesse de vente synallagmatique, les deux parties s’engagent. Si les clauses suspensives sont levées et que l’une des parties renonce à la vente, l’autre partie peut l’y contraindre par voie de justice.

La promesse de vente en pratique

Il est conseillé d’en confier la rédaction d’une promesse de vente à un notaire, même si vous restez libre d’utiliser des contrats types ou de rédiger vous-même la promesse de vente.

Sur ce document doivent figurer :

• L’identité de l’acheteur et du vendeur ;
• La description du bien immobilier : surface, cadastre … ;
• La mention de clauses suspensives, s’il y en a ;
• L’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur si finalement la vente échoue de son fait et que les clauses suspensives ont été levées :
• Les diagnostics obligatoires en annexe.

Diffuser son annonce sur internet

Les futurs acheteurs ont aujourd’hui recours de manière quasi systématique à Internet pour rechercher un bien. Ils sont plus de 70% (Sondage QualiQuanti) à utiliser les sites d’annonces immobilières.

A vous de susciter leur intérêt. Ne négligez pas la rédaction de votre petite annonce. Ajoutez si possible un maximum d’informations : photos multiples, descriptif détaillé, plan pour localiser votre bien … Les acheteurs potentiels qui vous contacteront le feront ainsi en connaissance de cause. En limitant les visites inutiles vous gagnez un temps précieux.

Les autres moyens de diffusion de son annonce

Les moyens de diffusion plus traditionnels ne sont pas forcément à négliger.

• Les journaux d’annonces spécialisées fonctionnent encore bien. Les gens à la recherche de la bonne affaire ou d’un coup de coeur prennent en général l’habitude de consulter ces journaux spécialisés.
• Déposer son annonce papier dans les commerces du quartier du bien.
• Le bouche à oreilles.

Un prix juste pour une vente rapide

Commencez par vous renseigner sur les prix au m² dans le quartier où se situe le bien.

Il est important d’avoir une idée correcte de la valeur de votre bien, surtout si vous souhaitez le vendre rapidement. Un bien trop cher sera moins visité. Et les acquéreurs potentiels sont plus exigeants lorsque le prix est plus élevé.

Note : Ne vous fiez pas forcément aux prix dans les magazines de petites annonces. Ces prix sont des prix de vente, pas nécessairement des prix d’achat …

Quels sont les critères d’évaluation d’un bien immobilier ?

Trois critères principaux peuvent être cités ici : l’emplacement géographique du bien, sa superficie et sa qualité / son état général.

Mais d’autres critères peuvent entrer en considération, comme par exemple l’environnement extérieur du bien : vue, voisinage, transports…

Les obligations pour le vendeur

Toutes les caractéristiques d’un logement ne pouvant être visibles lors d’une simple visite ou détectables par un non expert.

La législation oblige le vendeur à réaliser un ensemble de diagnostics pour éviter la dissimulation de défauts cachés avant la vente. Le vendeur peut ainsi avoir à réaliser jusqu’à 7 diagnostics obligatoires en fonction de la nature de son bien.

Le dossier de diagnostic technique

Depuis novembre 2007, l’ensemble des diagnostics auxquels est soumis un logement doit être réunit dans un dossier de diagnostic technique. Ce dossier est fourni en annexe de la promesse de vente ou de l’acte de vente chez le notaire.

Le dossier technique doit être complet et les diagnostics à jour. Dans le cas contraire, le vendeur sera tenu pour responsable en cas de découverte d’un défaut qui aurait dû être détecté lors du diagnostic.

Liste des diagnostics immobiliers obligatoires

• DIAGNOSTIC GAZ : Etat des installations
  Intérieur – Installations de plus de 15 ans.
  Diagnostic obligatoire. Validité de 3 ans
• AMIANTE : Repérage Avant-Vente
  Permis de construire délivrés avant le 01/07/97
  Toujours valable sauf si absence d’Amiante
• DIAGNOSTIC PERFORMANCE ENERGETIQUE
  Tous bâtiments ou partie de bâtiment existant
  Diagnostic obligatoire. Validité de 10 ans
• PLOMB (CREP) : Avant la vente
  Bâtiments construits avant le 01/01/49
  Parties privatives des logements
  Toujours valable si pas de présence, sinon 1 an
• PLOMB (CREP) : Location de logement
  Bâtiments construits avant le 01/01/49
  Parties privatives
  Diagnostic obligatoire. Validité de 6 ans
• PLOMB (CREP) : Parties communes des bâtiments à usage d’habitation
  Bâtiments construits avant le 01/01/49
  Parties privatives
  Toujours valable si pas de présence, sinon 1 an
• ETAT PARASITAIRE
  Immeubles bâtis
  Diagnostic obligatoire selon arrêté préfectoral
  Validité 6 mois
• ETAT DES LIEUX
  Entrée et sortie de logements locatifs
• CARREZ
  Lot de copropriété
  Parties privatives
  Diagnostic obligatoire à chaque vente
• DTA
  Immeubles bâtis, construits avant le 01/07/97 : parties communes, bâtiments recevant du public, locaux professionnels et industriels.
  Toujours valable sauf si modification des locaux

(Source : Les différents types de diagnostics immobiliers)

A qui s’adresser pour réaliser un diagnostic immobilier ?

La législation est très stricte en la matière : seul un professionnel certifié par le COFRAC (Comité français d’accréditation) est habilité à réaliser un diagnostic.

Certains professionnels sont spécialisés sur un type de diagnostic technique particulier.

Le professionnel qui réalisera le diagnostic ne doit avoir aucun lien avec le vendeur.

A noter enfin que si la profession est règlementée, les tarifs eux ne le sont pas.

Pourquoi donc le vendeur d’une maison est-il tellement à l’opposé de tout cela ?

Une entreprise qui vend ses produits va communiquer dessus, faire un beau packaging et surtout être fière de vendre ses articles. Les directeurs de marketing enseignent comment un produit est perçu et reçu sur un marché et comment la présentation de celui-ci peut avoir un impact positif…

C’est là que le home staging peut aider à la vente d’un bien immobilier. Plus qu’un simple décorateur ou designer, un bon home stager concentrera son travail sur l’application de stratégies marketing, et autres principes qui influenceront positivement le consommateur (l’acheteur) sur le produit (la maison à vendre)

Ainsi si vous pensiez que le home staging n’est qu’une simple décoration du bien, vous êtes loin de la réalité.

La mise en scène immobilière (le home staging) est une mise en place stratégique de façon à rendre la propriété accessible à l’acheteur en créant à ses yeux un coup de cœur, une première impression qui subsistera pour un long moment …