A vos marques, prêt, crédits …

La période se révèle plutôt favorable pour le crédit immobilier grâce à des taux de prêts en forte baisse depuis plusieurs mois.

A cela s’ajoutent aussi d’autres solutions permettant de négocier un emprunt à un tarif plus avantageux.

En quête d’un prêt immobilier pour faire une acquisition ?

Beaucoup d’experts vous le diront, les conditions d’accès au crédit sont plutôt favorables en ce moment. C'est le moment de faire les petites annonces immobilières pour trouver la perle rare.

Des taux d’intérêts très bas

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers n’ont cessé d’augmenter ces dernières années pour culminer à 5.50% en moyenne sur 7 ans en octobre 2008.

Depuis cette date, qui marque un moment important dans la crise financière qui a ébranlé l’économie mondiale, les taux fixes du marché à 15 ans sont redescendus à 4.50% en moyenne avec même des offres à 3.85% auprès de certaines banques.

Une tendance qui devrait rester stable à moyen terme. Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi (agence de courtage en crédit) précise dans une interview récente : Nos pronostics sont très optimistes puisque les banques ont retrouvé des liquidités sur les marchés financiers. Elles ont aussi besoin de produire et donc de faire du crédit immobilier. La conccurence sera donc favorable aux empreunteurs pendant les mois à venir.

Taux fixe ou taux révisable ?

Les prêts à taux fixes et variables ne sont pas indexés sur les mêmes indices. Les premiers ont en général les taux interbancaires à long terme comme l’OAT, tandis que les seconds sont indexés sur des taux à court terme, dont l’Euribor. Or les banques centrales ont sensiblement baissé le loyer de l’argent depuis décembre 2008 (l’Euribor à 1.50% passant en dessous de l’OAT – aujourd’hui autour des 3.50%).

Les taux variables sont donc redevenus intéressants, à condition qu’ils soient « capés » (plafonnés).

Exemple :

Votre banquier vous propose un taux fixe à 4.40%, et un taux variable capé +1 à 3.40. Il est dans ce cas préférable de prendre le crédit à taux variable.

Quelques conseils cependant :

  • Privilégiez les taux variables capés sur le taux et non sur la mensualité.
  • Vérifiez bien que le plafond de votre taux variable soit au maximum égal à un taux fixe. L’Euribor est aujourd’hui tellement bas qu’il ne pourra qu’augmenter dans les années à venir.

Note : Il peut être utile de rappeler que taux fixe et taux révisables sont à étudier en fonction du profil de chaque emprunteur.

Un jeune coupe primo-accédant a de fortes chances de déménager dans 5 ans. La venue d’un enfant est souvent une des raisons qui expliquent ce « fait statistique ». Il vaut alors peut être mieux préférer un emprunt sur 25 ans, avec un taux révisable à 2.70% capé +2 plutôt qu’un fixe à 4.40%. Les taux devraient rester assez bas pendant les premières années. Le couple pourra alors réaliser un amortissement de capital non négligeable.

A l’inverse, des époux retraités qui acquièrent un bien sur 15 ans à un taux fixe inférieur à 4% n’auront pas besoin d’un taux révisable …

Ce qu’il faut retenir du taux variable

Plus le taux variable est bas, plus vous rembourssez de capital, et donc moins d’intérêts.

Même si votre taux variable (3.5% par exemple) ratrappe un taux fixe (disons 4.40%) au bout de 5 ans, vous aurez entre-temps réalisé des économies non négligeables.

Par contre, dès lors que votre taux variable plafonnera à 4.50%, plus vous attendrez pour vendre et moins vous économiserez.

Les principaux crédits aidés

Prêt à taux zéro (PTZ)

Défini par la loi de finances 2005, le prêt à taux zéro est destiné à faciliter l’acquisition de la résidence principale de l’emprunteur, dans le neuf ou l’ancien, sans conditions de travaux. Le PTZ doit obligatoirement accompagner un prêt bancaire dit prêt principal.

Ses conditions d’attribution ont été fixées de manière stricte, afin de bénéficier avant tout aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes.

Ce prêt ne peut excéder 20% du montant de l’opération dans l’ancien et 30% dans le neuf (en 2009). Il varie en fonction de l’importance de la famille, de la localisation du projet et d u caractère neuf ou ancien du logement. Le PTZ peut dans certains cas être majoré de 10000 à 15000 euros.

Le prêt Eco-PTZ

D’un montant maximum de 30000 euros, le prêt vert à taux zéro est destiné à financer les travaux liés aux économies d’énergie dans la résidence principale contruite avant ke 1er janvier 2009.

Le Prêt à l’accession sociale (PAS)

Le prêt à l’accession sociale (PAS) est un prêt aidé intéressant pour les emprunteurs car il ouvre droit sous certaines conditions à l’aide personnalisée au logement (APL).

Le PAS finance l’acquisition d’un logement neuf, la construction d’une maison individuelle, l’achat d’un logement ancien, qu’il y ait ou non des travaux, ainsi que des travaux à effectuer sous certaines conditions. En outre, il est éligible au bénéfice de la sécurisation permettant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage. Pour en profiter, il faut respecter un plafond de ressources et que le projet entre dans des catégories bien définies.

Le Pass-foncier

Le Pass-foncier est un dispositif qui facilite l’achat d’une résidence principale dans le neuf. en permettant d’acheter en deux temps, le logement d’abord, et le terrain ensuite.

Ce dispositif est réservé aux primo-accédants. Ces derniers doivent disposer de ressources inférieures aux plafonds du Prêt Social Location Accession (PSLA) et être bénéficiaire d’une aide à l’accession sociale à la propriété, attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieux d’implantation du logement.

Le Pass foncier ne peut excéder 50000 euros par logement, suivant les zones d’habitation.



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