L’état des lieux est un document essentiel au contrat de location (ou bail)
Il décrit de manière précise l’état du logement loué et de ses équipements. Le document est remplit par le locataire et le propriétaire en début de bail. Il permettra par la suite de constater les dégradations éventuelles à la fin du bail.
Un état des lieux s’impose
L’état des lieux a valeur de preuve. Ce document sert de base afin de déterminer qui, du propriétaire ou du locataire, doit en supporter la charge de réparations éventuelles.
Le propriétaire retiendra le montant des réparations sur le dépôt de garantie si les dégradations sont imputables au locataire.
Les conséquences de l’absence d’état des lieux
L’absence d’état des lieux n’invalide pas le bail. Si l’état des lieux n’a pas été établi au début de la location, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption favorable au propriétaire peut être écartée si le locataire apporte la preuve du mauvais état d’origine ou si le propriétaire a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux (par exemple, en ne donnant pas suite à une mise en demeure envoyée par le locataire). Si seul l’état des lieux fait défaut, le propriétaire aura toutes les difficultés à prouver que les éventuelles dégradations sont imputables au locataire.
Comment effectuer l’état des lieux en pratique ?
L’état des lieux est rédigé en présence du propriétaire et du locataire. Un huissier peut être sollicité pour remplacer une personne absente.
L’état des lieux doit être rédigé de manière précise après une inspection minutieuse de l’intégralité du bien et de ses équipements. N’hésitez pas à aller dans les détails (peinture écaillée à tel endroit, vitre fendue ou carrelage abimé). Vous pouvez également souligner des réserves sur les conditions dans lesquelles l’état des lieux a été effectué. Ainsi, le locataire a intérêt à émettre des réserves si l’électricité était coupée au moment de l’établissement de l’état des lieux.
Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?
Le vieillissement du logement lié au temps n’est pas imputable au locataire. Il est en effet normal que la peinture ou la moquette passent. Le locataire doit en revanche entretenir le logement et il peut être responsable de ne pas avoir effectué les petites réparations. De même, les dégradations qui résultent d’un usage anormal des équipements sont susceptibles d’être retenues sur le dépôt de garantie. Enfin, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l’autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine.