Attention aux idées reçues ?
Dans tous les cas (rénovations ou achat de bien immobilier), demandez plusieurs devis gratuits avant de vous engager !
« Je préfère acheter un appartement avec beaucoup de travaux : cela me coûtera toujours moins cher qu’un appartement en bon état ». Je ne compte plus le nombre de clients qui croient, à tort, qu’acheter un appartement en mauvais état est forcément une bonne affaire. De nombreux critères doivent être pris en compte et peuvent diminuer la valeur d’un appartement : l’emplacement, la qualité de l’immeuble, l’étage… Il ne faut pas se leurrer : un appartement avec beaucoup d’atouts, même s’il nécessite de gros travaux, ne se vendra pas moins cher, car le nombre d’acheteurs potentiels sera important et la marge de négociation très limitée.
De plus, certains biens en mauvais état peuvent nécessiter tellement de travaux qu’au final, vous ne sortirez pas gagnant de ce que vous pensiez être une bonne affaire. Il est donc particulièrement important de savoir estimer au mieux les travaux pour ne pas surpayer votre appartement.
Soyez réactif
Le marché est dans les grandes villes attractives (Paris, Lyon, Toulouse, Rennes, Nice, Annecy, Clermont-Ferrand ou encore Avignon) particulièrement dynamique. Certains appartements très bien situés ou de bonne qualité se vendent parfois en une journée. Il est donc indispensable d’être très réactif : n’hésitez pas à estimer vous-même le montant des travaux nécessaires. Dans un second temps, lors d’une contre-visite, vous pourrez faire appel à un professionnel (entrepreneur ou architecte) qui saura vous donner une estimation plus précise du montant total à prévoir.t puis le prix peut clairement fluctuer en fonction de tel ou tel quartier.
Dans tous les cas, cette première auto-estimation vous permettra de déterminer si vous avez ou non intérêt à déposer une offre d’achat. Ainsi, vous ne risquez pas qu’un appartement vous passe sous le nez.
Petit conseil en plus :
Pour éviter toute mauvaise surprise, n’hésitez pas à prévoir dans votre offre d’achat une clause suspensive liée au montant de certains travaux qui nécessitent un devis par un professionnel. Ainsi, au cas où votre estimation aurait été bien en deçà du coût réel des travaux, vous auriez une possibilité de retirer votre offre.
Évaluez le coût des travaux
Sachez le : les postes de rénovation les plus élevés sont la plomberie et l’électricité. Si vous devez faire mettre aux normes de sécurité tout votre système électrique ou si vous décidez de déplacer la salle de bain ou la cuisine par rapport à leur emplacement d’origine, votre facture sera très élevée.
Pour une réfection totale de qualité d’un appartement, il faut compter au minimum 1 800 € par mètre carré. Un budget qui peut doubler, voire tripler, en fonction des travaux réalisés ou des matériaux choisis.
Si vous décidez de faire refaire tout votre appartement (peintures, sols, salle de bain et cuisine) sans toucher à la plomberie ni à l’électricité, il vous en coûtera environ 1 300€ par mètre carré (selon votre zone géographique, il existe de nombreux écarts, selon chaque situation : par fois un gagne, parfois on perd aussi).
Enfin, pour un simple rafraîchissement (sols et peintures), vous pouvez estimer un montant moyen de 400 à 600 euros par mètre carré.
Pour conclure
Une fois réalisée votre propre estimation du montant des travaux, il est indispensable de faire appel à un architecte ou à un entrepreneur, afin d’affiner votre budget et d’avoir une idée exacte du montant réel des travaux. Surtout, prenez le temps de faire réaliser le devis avant la signature du compromis de vente : ainsi, en cas de mauvaise surprise, vous aurez toujours la possibilité de vous retirer de la vente.
Soyez également particulièrement vigilant quand vous choisirez l’entreprise qui réalisera les travaux. Et n’hésitez pas à parler de votre projet autour de vous : le bouche-à-oreille reste la meilleure manière de vous faire conseiller un entrepreneur de confiance.
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