Principe de mitoyenneté
La mitoyenneté concerne la clôture ou le mur qui sépare les terrains de deux voisins, qui possèdent chacun un droit sur la totalité du mur.
Les preuves de la mitoyenneté
Le titre :
Si les parties décident de construire un mur à cheval sur la limite séparative, il convient de consigner un accord dans un acte privé ou notarié. Usuellement, le coût de la construction est réparti entre les deux voisins.
La prescription trentenaire :
Dans le cas où il n’y a pas de titre prouvant le caractère mitoyen du mur, l’un des propriétaires peut utiliser la prescription trentenaire pour prouver la mitoyenneté. Pour cela il doit démontrer que pendant 30 ans, il a assumé les charges d’un vrai copropriétaire de manière continue (entretien, adossement d’une construction…).
Au contraire, la prescription trentenaire peut aussi être utilisée pour revendiquer le titre privatif d’un mur qui était mitoyen à l’origine dans certains cas : par exemple si le mur s’incline vers une propriété. Si le propriétaire avait un titre qui n’était pas valable et était de bonne foi, alors le délai peut être amené à 10 ans.
La présomption :
La loi prévoit des présomptions dans le cas de conflits entre voisins afin de déterminer si le mur est mitoyen en l’absence d’un titre :
- Le mur qui sépare deux bâtiments appartenant à des propriétaires différents est considéré comme mitoyen.
- Lorsque deux constructions ne sont pas de même hauteurs, le mur séparatif est présumé mitoyen jusqu’au niveau où s’arrête le bâtiment le plus bas (l’héberge), au-delà, l’autre partie du mur appartient au propriétaire possédant le bâtiment le plus élevé.
- Le mur d’un terrain entièrement clos, entouré de terrains non clos, est présumé appartenir privativement au propriétaire du terrain.
Attention dans certains cas il n’y a pas de présomption de mitoyenneté possible, il suffit d’un certain nombre de signes extérieurs visibles pour que le mur soit définit comme privatif :
- Si le mur n’a qu’une pente, le propriétaire est celui vers lequel la pente est dirigée.
- Si le mur n’a que d’un seul côté un chaperon, un filet ou un corbeau, le propriétaire est celui du côté duquel se trouvent ces signes extérieurs de construction.
Bien sur, un propriétaire peut toujours prouver que le mur lui appartient exclusivement avec d’autres marques et preuves (commande de travaux à son nom exclusivement).
L’acquisition de la mitoyenneté
Un mur privatif construit en limité séparative de propriété peut être acquis à tout moment. Le voisin ne peut d’ailleurs pas s’opposer à le céder contre une indemnité mais il ne peut pas non plus en imposer l’acquisition.
Il y a 2 solutions pour faire sa demande d’acquisition : soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par sommation d’huissier. Il est préférable que l’accord des propriétaires se fasse par un acte notarié et publié à la conservation des hypothèques. Cela permet de rendre cet acte d’acquisition opposable aux acquéreurs successifs des terrains.
Si les parties ne trouvent pas d’accord sur la cession de la mitoyenneté, le tribunal de grande instance peut être saisi par le demandeur. Il en résultera que le juge imposera la mitoyenneté et qu’il nommera un expert chargé de fixer le montant de l’indemnité.
Le prix comprend :
- La moitié de la valeur actuelle du mur.
- La moitié de la valeur actuelle du sol sur lequel est le mur.
- Les honoraires du notaire.
- Les frais d’actes de publication.
Les droits et obligations des voisins
Chaque voisin a les mêmes droits vis-à-vis du mur, donc en plus des autorisations nécessaires dans certains cas, les propriétaires doivent s’assurer que les travaux ou opérations ne nuisent pas à l’autre propriétaire.
Pour pouvoir construire contre le mur, l’accord préalable du voisin suffit. Pour éviter touts litiges, il est vivement conseillé de mettre cette autorisation par écrit. Dans le cas d’un désaccord, c’est le président du tribunal de grande instance (saisi par voie de référé) qui décide éventuellement avec l’aide d’une expertise.
Sans l’accord du voisin, les travaux effectués peuvent donner lieu à des poursuites devant le tribunal d’instance, ce qui peut entraîner la suspension ou la démolition des travaux.
Il est possible pour les deux propriétaires d’appuyer contre le mur des arbres sans autorisation, à l’unique condition qu’il ne dépasse pas la hauteur du mur.
A condition de respecter les règles en vigueur (voir les distances de jour et de vue) et sur autorisation, il est possible de faire des jours dans le mur.
Il est possible de surélevé le mur, sans autorisation de son voisin, simplement en respectant ses droits et ne pas le priver d’avantages. Dans ce type de cas la partie surélevée devient la propriété de celui qui l’a construite.
Dans le cas de travaux de réparation du mur ou même de reconstruction, les deux propriétaires doivent participer aux frais. En cas de divergence, il faut l’autorisation du juge du tribunal de grande instance.
Habituellement, les frais sont partagés à égalité entre les voisins ou alors partagés en fonction des droits de chacun. Ces frais sont obligatoires, le seul moyen de s’y soustraire est d’abandonner ses droits sur la mitoyenneté. Pour que l’abandon soit opposable aux futurs acquéreurs, il est important de faire une publication à la conservation des hypothèques.
